编者按：

中国人民银行、银保监会5月15日发布通知，调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

首套房贷款利率下限降至4.4%

中国人民银行、银保监会5月15日发布通知，调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

中国的房贷利率参考5年期以上LPR。今年4月20日发布的5年期以上LPR利率为4.6%，按照此番政策减20个基点后，首套房利率下限降至4.4%。同时，政策要求二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，即二套房贷利率仍执行5.2%（LPR+60个基点）的下限标准。

首套房利率下调，将减轻刚需购房者的成本负担。据专家测算，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

按贷款金额50万元（人民币，下同）、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

各地首套房利率会否同步调整？

其实，3月份以来，由于市场需求减弱，房贷利率已经历过一波调整，且主要是发生在银行层面。

中国人民银行金融市场司司长邹澜介绍，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。同时，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。

“这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。”邹澜说。

相关数据显示，当前商品住宅销售额出现下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。新发布的金融统计数据表明，4月住户贷款减少2170亿元。其中，住房贷款减少605亿元。此次通知明确提出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

人民银行表示，房贷政策调整旨在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

地产股有望继续嗨起来

央行下调首套房贷款利率下限为LPR减20个基点，分析师称此次下调超市场预期，看好房地产股行情将继续。

5月15日，广发证券发布研究报告称，本轮地产链的表现分化剧烈，和历史上的四轮周期均有所不同，背后的深层次原因在于本轮供需改善存在梗阻。首先，当前地产股仍值得增配。其次，广发从“因城施政”的地方性政策调整来看，未来可能率先改善的数据是销售链条，需求传导至To-C端的地产销售链（家电/家具/消费建材）。第三阶段，如果房企融资环境看到较大改观，将传导至To-B端的地产施工/竣工链条（消费建材/玻璃/铝合金等）。第四阶段，今年的地产投资修复将最为靠后。因此对于地产投资链的品种，本轮地产投资的修复传导会较历史更缓慢，建议未来更加关注基建审批项目、基建投资带来的支撑验证。

分析认为，对于地产股是更直接的催化。上周五地产股的暴涨可能是部分资金已经嗅到相关信息的结果。5月13日，地产板块持续拉升，掀起涨停潮。截至当日收盘，华发股份强势涨停，金科股份、滨江集团、大悦城、保利发展、华侨城A等纷纷大涨。

从业绩来看，一季度共计有37只房地产股的业绩实现正增长，其中，浦东金桥等13股业绩增幅超100%。浦东金桥净利增幅居首，一季度实现净利润9.07亿元，净利润增长率612.2%，自3月份以来，浦东金桥股价震荡走强，按最新收盘价计算，累计涨幅高达31.01%；其次是沙河股份、市北高新、一季度实现净利润分别为1570万元、7716万元，净利润增长率分别为266.4%、223.6%。此外，荣安地产、凤凰股份、城投控股、广宇集团、华夏幸福、天保基建、财信发展、外高桥、中洲控股、津滨发展的一季度净利增幅均超100%。

从估值来看，共有22只房产股的最新滚动市盈率低于10倍，其中，新城控股、华发股份、南京高科、金地集团的市盈率（TTM）在5倍附近。

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