9月21日，洛阳市住房公积金管理中心发布《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)，表明目的是为了“进一步发挥住房公积金保障职能作用，减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力”，还规定“商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。”

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相关专家表示：“此次政策进一步说明，商转公操作是近期各地降低房贷压力的一种重要渠道。”

先还后贷

对于此次洛阳的商转公政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进9月22日通过微信告诉《每日经济新闻》记者：“洛阳明确了此类政策的出发点，即减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力。从这个角度看，此类政策恰是购房者需要积极关注的内容。尤其是今年关于房贷压力比较大的讨论下，如何和公积金的保障机制挂钩，是各地购房者需要关注的。”

《办法》第五条规定：“商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商转公贷款，经中心同意后职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商转公贷款。”

严跃进认为，此规定说明“商转公的基本前提是，商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。换句话说，购房者需要先把商业银行的贷款还清，然后再去申请更低利率的公积金贷款”。

此外，《办法》第六条规定：“当我市公积金贷款个贷率连续3个月低于85%(含)时，开展商转公贷款业务，个贷率连续3个月高于95%(含)时，暂停商转公贷款业务。当上级公积金政策发生调整或我市房地产市场形势发生变化，中心可在市住房公积金管理委员会的决策指导和授权下，适时开展和暂停商转公贷款业务。”

严跃进认为：“这说明，此类业务是否开展，和个贷率或公积金资金池的充裕度有关。这也要求购房者密切了解公积金贷款资金池状况，以积极获得政策支持。”

多地施行

近期多地都推出了商转公政策。

就在洛阳公布《办法》的同天，广西防城港市住房公积金管理中心也发布《关于开展商业银行住房贷款转住房公积金贷款免自筹业务的通知》(征求公众意见稿)，规定“商转公免自筹贷款的额度最高不得超过原商贷余额(即在商业银行的贷款总额减去借款人已归还的本金金额)，且不超过规定的商转公贷款限额40万元。商转公免自筹贷款测算按照住房公积金贷款额度测算的相关规定进行。”

长春也颁布了商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法(试行)，自2022年9月15日起施行。

严跃进表示：“实际上商转公政策并非新鲜政策，各地都有类似操作。但鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以恰是需要积极推广和宣传的。若能够利用好商转公贷款政策，其实提前还贷后，也可以获得低利率公积金贷款，这是购房者需要注意的。此类工作做得好，则可以主动降低月供成本。”

“此类政策也是有阶段性的，和公积金池是否充裕有关。购房者要密切关注公积金的资金状况。尤其是从洛阳此类操作看，每个月的此类业务是有名额和额度的，所以若是要申请，还是要趁早。主动申请此类公积金，对于降低月供成本等有积极的作用。”

“鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以建议各地公积金中心要积极做宣传，让购房者主动了解一些省钱的住房金融政策，其对于释放政策效应、落实减负功能等有积极的作用。”

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