首批公募REITs扩募蓄势待发。9月27日，沪深交易所发布首批5单公募REITs拟扩募公告，其中，上交所3单，分别为中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT和华安张江光大REIT；深交所2单，分别为红土盐田港REIT和博时蛇口产园REIT。

2022年5月31日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》（以下简称“扩募规则”）。7月7日，国家发展改革委发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》，完善了公募REITs扩募的制度设计。

业内人士表示，从全球范围来看，扩募将助力REITs市场规模增长。建立标准化、高效的扩募机制对于我国REITs市场持续纳入优质存量资产以实现规模增长具有积极促进作用，也是市场逐步走向成熟的标志之一。

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首批公募REITs扩募启动

扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。所谓REITs扩募，指的是REITs发起募集之后，再次募集资金，并将资金用于新购入资产的行为。推出REITs扩募机制，有利于REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，进一步促进投融资良性循环。

根据扩募规则，基础设施基金扩募可采用向原持有人配售、公开扩募和定向扩募3种发售方式。根据公告，首批5单公募REITs产品拟申请扩募并新购入基础设施项目，计划采用定向扩募方式，向不超过35名特定对象发售。

具体来看，中金普洛斯REIT拟通过扩募发售募集资金，认购中金公司发行的第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，并最终投资于位于山东省青岛市、广东省江门市和重庆市的3个仓储物流园区项目；富国首创水务REIT拟新购入基础设施项目为长治市污水处理特许经营项目；华安张江光大REIT拟购入基础设施项目为张润置业持有的张润大厦项目；博时蛇口产园REIT拟购入的基础设施项目为位于深圳市光明高新园区的招商局光明科技园科技企业加速器二期项目的部分基础设施；红土盐田港REIT新购入的基础设施项目为世纪物流园项目。

对于此次扩募，中金基金表示，新购入基础设施项目是对本基金已持有基础设施项目覆盖区域的补充，可以有效分散本基金资产组合地域风险，有利于拓展本基金持有的仓储物流园区辐射范围，形成全国网络化布局，使本基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

博时基金表示，此次扩募筹集到的资金，将更好地服务于产业园发展。这笔资金将用于再建设，构筑“资金—资本—资产—资金”的投退闭环，实现以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平，构建具有国际影响力的新兴产业集群。

REITs市场建设迈入重要环节

公募REITs的扩募机制一直是境内资本市场的期盼方向。今年5月31日发布的扩募规则对新购入项目的条件、实施程序安排、信息披露、停复牌要求及扩募发售等关键事项均作出了规定。

扩募规则明确了新购入基础设施项目的条件，对申请条件作出了原则性要求，并分别对基础设施基金、主要参与机构、基础设施项目、资金来源等作出了具体规定。其中，基础设施REITs上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上满12个月，且持有的基础设施项目运营情况良好。明确新购入基础设施项目的资金来源可以是留存资金、对外借款或者扩募等一种或多种方式。对于购入基础设施项目要求，扩募规则提出，拟购入基础设施项目的标准和要求与首次发售要求一致，交易价格应当公允。

扩募规则明确了新购基础设施项目的程序安排，规范了尽职调查和关联交易，并明确交易所参照首次发售标准审核基金产品变更和基础设施资产支持证券相关申请。其中，存续期购入基础设施项目的全流程环节，包括磋商、首次披露、尽职调查、持续披露、审核程序、持有人大会、交易实施、扩募份额发售及申请上市等。

在信息披露管理方面，扩募规则贯彻“以信息披露为中心”和公平向所有投资者披露的原则，严禁交易各方或信息知情人利用敏感信息进行内幕交易，并明确了停复牌安排。

业内人士表示，REITs扩募指引的出台进一步为扩募提供了标准，从顶层设计上保证了公募REITs市场健康有序发展，公募REITs市场建设迈入重要环节。在扩募规则发布后，证监会表示，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。

为公募REITs市场健康发展提供助力

今年以来，公募REITs以其较为稳定的现金流预期、优质的底层资产受到投资者的热烈追捧，份额一日售罄屡见不鲜，产品配售比例不断创新高。9月14日，华夏合肥高新创新产业园REIT正式向公众发售，并于当日提前结束募集并进行比例配售。参与询价的网下拟认购份额是网下发售份额的156倍，打破了此前红土深圳安居REIT创下的133倍的网下认购倍数纪录。

截至2022年9月28日，市场上共有17只公募REITs产品上市交易，暂未上市的公募REITs产品有7只，分别为国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT、中金安徽交控REIT、华泰江苏高速REIT、华润有巢租赁住房REIT。

中信建投证券表示，目前来看，各家公募REITs仍然面临供不应求的局面，未来，随着更多公募REITs产品的发行和存量产品的扩募以及投资者逐渐成熟，这类资产还是要回归底层资产的收益和预期增值的价值，回归项目本身的投资价值区间。

博时基金表示，从海外经验看，扩募是REITs产品的核心特征，也是我国公募REITs能够健康长远发展的重要助力。经过近两年的试点，我国公募REITs相关发行、上市机制逐渐成熟，已经具备启动扩募机制的条件。此外，当前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，容易造成二级市场价格波动，需要通过扩募为二级市场注入新的活力。

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