推进基础设施公募REITs试点是支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展的重要举措。

下一步，如何推动中国REITs市场长期稳定发展？哪些资产类型即将取得突破？还有何待解难题？12月8日，以“加快基础设施REITs盘活存量步伐”为主题的首届长三⻆REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会回应了市场关切。

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住建部明确完善保租房REITs相关政策

专家建议启动“公积金+REITs+租赁住房”

在各方共同努力下，公募REITs试点逐步走出了一条既借鉴成熟市场经验和规律，又符合中国国情的发展之路。

发展保障性租赁住房REITs，是积极推动REITs市场平稳健康发展、通过金融支持保障性租赁住房市场建设的重要举措。

中国建设银行积极参与探索实践。建行党委书记、董事长田国立介绍，前期，建行推出了国内第一笔私募住房租赁REITs项目。今年8月份，建行又以咨询顾问、战略投资、基金托管等多种角色，积极参与首批3只保障性租赁住房公募REITs试点。目前，建行正在以基金管理人等角色积极参与天津、广州、南京等地项目，争取更多项目尽快推向市场。在这个循环中，住房租赁基金和REITs首尾相顾、相辅相成。基金的设立，在长租房投资收购端增添了强有力的工具，将大大加速为REITs孵化培育合格资产的进程，而REITs的发行作为打通存量资产盘活和投融资循环通道的关键的一步，使长租房资产端的投融资链条形成了完整的“圆”。

住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟表示，随着保障性租赁住房建设筹集量的增加，保障性租赁住房REITs的底层资产和市场需求将不断丰富，社会各方参与保障性租赁住房REITs的积极性也在显著提升。但仍有地方反映，为更有效推动保障性租赁住房REITs工作，还需要继续拓宽发行主体，进一步完善保障性租赁住房税收优惠政策等。下一步，住房和城乡建设部将配合相关部门，完善保障性租赁住房REITs相关政策。

在创新方面，北京大学光华管理学院院长、金融学教授刘俏设想，可不可以启动一个“公积金+REITs+租赁住房”三位一体的金融创新。公积金从供给端发力，汇聚社会资本（公募REITs或是其他长期资本），结合市场机构成立运营主体（投资型公积金），联合收购、运营、新建地方保障性住房，缴纳公积金的农业转移人口和新市民、城市的灵活就业群体，可以入驻这些租赁住房、长租公寓，通过这种方式，让他们能够让真正地融入到城市里面来。

光伏发电新能源项目即将取得突破

研究规范共性问题

我国REITs市场还处于起步阶段，其发展成熟还需要一个逐步的长期过程。

除了现有REITs资产类型，全国政协常委、全国政协农业和农村委员会副主任、国家发展和改革委员会原副主任张勇预计，光伏发电新能源项目、民企背景的仓储项目即将取得突破，促进行业类型更加丰富多元，进一步提高REITs市场活力。

谈及未来推动基础设施REITs发展的发力点，张勇建议，推动实现碳达峰碳中和目标、构建多层次住房供给体系、加快新型基础设施建设等，都需要源源不断的资金支持，推动清洁能源、保租房、大数据中心等项目发行基础设施REITs，可以为这些领域的新项目带来源头活水。

刘俏认为急需取得突破的一个领域是，把碳资产纳入REITs底层资产的范围。“纳入进来之后通过IPO上市，在二级市场交易形成市场价格，可以反映出不同类型、不同地区的碳资产，对应什么样价格。”

刘俏进一步分析称，“有些行业资本回报并不高，如高铁、新能源车、5G基站等关键领域，但是其社会回报很高，因为它在整个国民经济里面处于节点位置。在这几个领域的投资和技术变革本身，会有外溢效应，沿着上下游向外扩散，对整体经济的影响有个倍数效果，它的社会回报是远远高于资本回报的。对于这些领域，需要把它识别出来，纳入到REITs发展的底层资产范围里，优先发展这些领域。”

北京大学光华管理学院副院长张峥表示，总体上来看，基础设施REITs试点会顺利推进，市场规模也会稳步增长。资本运作模式的多样性是主要影响因素之一，例如，公募REITs和Pre-REITs工具的衔接转换。长三角也提出基础设施REITs联动发展，未来的发展情况如何，值得关注。

就法规层面，张勇认为，随着基础设施REITs市场逐步发展壮大，试点过程中形成的共识可以及时通过制度规则固定下来，对发现的共性问题也可以研究作出统一规范。完善规则、推动立法，努力构建成熟稳定、明确规范的制度体系，将有力推动基础设施REITs的长远发展。

（编辑 孙倩）

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