2023年首周，上海第8批新房陆续入市，在充足的市场供应下，上海新房市场持续向好。上海中原地产数据显示，1月2日—8日期间，上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增加38.38%。

值得注意的是，在近期召开的2023年上海“两会”期间，多位委员针对推动上海房地产健康有序发展提出了相关建议，包括限购政策适度调整、放松限贷、有条件地放松限售、打开限价等。

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上海中原地产市场分析师卢文曦指出，尽管1月不是传统的政策窗口期，但近期楼市暖风不断，住建部、央行接连对房地产行业表态，意味着后续政策利好将迅速落地兑现。

新年首周上海新房成交高位起步

1月18日，华发建发·缦玥二期项目开启选房，42套建面约99平方米精装3房吸引了近200组客户认购，成功“日光”。同一日，入围分高达97分、均价15万元/平方米的绿城·外滩兰庭项目也启动线上选房，111套房源同样当日售罄。

在过去2周内，上海新房市场频现“日光盘”。据克而瑞上海统计，1月5日—12日，上海入市7个新建项目中，鸿印里和建发华发古美华庭两项目全部售罄。其中，1月12日，位于静安区的鸿印里项目正式开盘选房，均价达到14.2万元/平方米，入围分达到81.4分，再现“千人摇号”的名场面；位于闵行古美的建发华发古美华庭项目推出94套房源，开盘当日亦全部售罄。

1月11日，建发地产旗下的“刚需地铁盘”建发熙和府项目开盘去化率达89%。尽管未能“日光”，但该项目颇受置业者关注，甚至出现客户排长队参观样板间的场面。“售楼处听销售讲解还要排队。”购房者王忻(化名)向《华夏时报》记者表示。

市场信息显示，2022年底、2023年初，在市民普遍“阳康”后，上海楼市正逐步回温。来自上海中原地产的数据显示，新年首周(1月2日—8日)，上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增加38.38%。

从区域分布来看，上海中原地产市场分析师卢文曦指出，在新年首周，作为成交主力的青浦和嘉定“超常发挥”。其中青浦新房成交量达到8.89万平方米，嘉定则成交8.06万平方米，两个区成交将近占全市一半成交。而从成交产品来看，中高端产品为主的大格局未变。以新年首周成交数据为例，根据中原地产的统计，在成交前十名榜单中，有4个10万 产品，其余均为3—6万元/平方米的首次改善项目。

值得注意的是，该周上榜产品签约都超过百套，也是历史上第一次看到这种现象。中原地产数据显示，排名前3的项目分别为越秀保利嘉悦云上、招商苏河玺、万科掌心原舍。以万科掌心原舍为例，新年首周该项目网签累计146套，套均总价在870万—920万元，合院产品套总价约为950万—2200万元。

不过，新房市场热度回归的同时，由于大量新盘入市，二手房市场成交明显受到挤压。上海链家的统计数据显示，继10月的1.65万套、11月的1.61万套低位之后，2022年12月，上海二手房成交量持续下探，当月仅成交1.2万套，环比下降23%；同比下降30%，成交金额435亿元，环比下降23%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾向《华夏时报》记者解释说，2022年12月份成交套数为全年最低，主要是受到外部客观原因影响，下半月疫情集中爆发导致看房和成交下降。不过，杨雨蕾也乐观地认为：“但内环以内成交占比增加，大户型、高总价房源成交占比增加，使得年末的整体均价稳中有涨，这也说明有不少改善型需求在当前时点仍有较为明确的入市意愿。”

杨雨蕾进一步表示，从单月的成交量来看，基本都能维持在1.5万套的荣枯水平线以上，市场的流动性并未枯竭，排除疫情对市场的扰动，链家的带看和新增客户都比较稳定，说明需求并不弱。

楼市全面复苏仍然有挑战

对于上海新房市场的近期回温，业内人士认为，随着上海逐步全面恢复生产生活秩序，置业信心也将在回暖后止跌企稳。当前，无论是房地产调控政策还是市场成交均已处于底部，2023年有望出台更多支持性政策，居民对于收入的预期以及房地产行业的信心也将逐步恢复。

在卢文曦看来，尽管1月不是传统的政策窗口期，但近期楼市暖风不断，住建部、央行接连对房地产行业表态，意味着后续政策利好将迅速落兑现。“政策出越早，市场扭转低迷状态时间越快。”卢文曦表示。

2022年上海新房市场新增供应保持充足，全年新增供应量达1154万平方米，同比增长41.6%。“据不完全统计，2023年预计有不少于300个项目(新盘)入市，供应量仍将维持高位，或将呈现供过于求态势，市场分化加剧。”1月15日，第一太平戴维斯方面向本报记者指出。分区域来看，2023年或将是市区供应大年，黄浦、徐汇、静安诸多豪宅蓄势待发，一手新房的密集入市，对购房客户来说或将是一个选房大年。2023年新房供应预测较2022年度有所回落，叠加政策利好，2023年第二季度后，前期积压的置业需求有望集中释放，市场迎来触底反弹。

而在二手房方面，仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀预计，在高端二手市场方面，由于一二手价格倒挂现象仍然明显，大部分购房者首选新房，加上新房市场供应充足，或将使得二手市场整体需求转淡。

值得注意的是，在近期召开的2023年上海“两会”期间，多位委员针对推动上海房地产健康有序发展提出了相关建议。

例如，上海市政协委员仇瑜峰在提案中指出，如今，上海购房者观望情绪较重、新楼盘去库存压力较大、城市竞争加剧，建议上海应适当放宽限购政策，增加对刚性需求和改善需求的支持，为人口流入、人才引进创造条件。

而上海市政协委员丁祖昱、张琦、叶峻则共同在《关于上海调整楼市四限政策的建议》提案中指出，为了抓紧市场窗口期，使调控政策先于市场全面下行来临之前，有必要基于上海楼市现状作出一些符合市场规律的调整，包括限购政策适度调整、放松限贷、有条件地放松限售、打开限价。

例如，该提案建议上海有条件、分区域地试点放松限购，远郊区域、外地户籍购房要求从5年社保缩短至2年；在放松限贷方面：建议及时调整认贷标准，在贷款还清的前提下，“认房不认贷”等。

记者看到，临近春节，上海新房市场成交行情有所回落。据上海中原地产数据显示：上周(1.9—1.15)新建商品住宅成交面积23.24万平方米，环比减少34%。有受访人士谨慎指出，从近期新房的表现还是反映出当下市场处于割裂态势，热盘很热，冷盘依旧冷，全面复苏仍然有挑战。

“短期面临农历新年的淡季，市场重心逐渐不在交易层面上，部分首改类产品还能做最后一波抢收。供应回落在意料之中，后续也会逐步传导至交易层面。随着利好不断提振市场信心，市场正好利用淡季盘整的窗口期理解和消化政策，蓄势未来行情。”卢文曦乐观表示。

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