加快推进搬迁货币化安置、同步激活新房和二手房市场、减免契税和个人所得税、降低首套房首付比例、吸引域外中高端购房群体……今年春节前后，已经有山东、上海、广东、辽宁、江苏、重庆6个省级行政区(含直辖市)以及多个地市出台政策明确要提振住房消费。

多位房地产领域专家对第一财经表示，今年房地产政策的出台有几大特点：一是来得早，各地较为积极；二是许多提法富有创新性，从中可以看到未来房地产的新发展模式。

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上海中原地产市场分析师卢文曦认为，在政策的加持下，今年楼市即便不会上演“V型反转”，但是慢慢修复性回暖是大概率事件。

促进住房消费成为稳经济一环

截至1月31日，已有山东、上海、广东、辽宁、江苏、重庆6个省级行政区(含直辖市)召开2023年稳经济会议或住建工作会议，把提振住房消费纳入到新一年经济发展的框架之中。

1月31日，山东省召开2023年住房城乡建设工作会议，安排部署住建领域今后五年特别是2023年重点工作任务。山东省提出，将着力解决好新市民、青年人等住房问题，新筹集保障性租赁住房8.3万套，发放住房租赁补贴4万户。

山东省住房城乡建设厅厅长王玉志在报告中提到，今后5年，房地产业向新发展模式过渡要取得显著进展。报告中明确，要用足用好最新政策工具，从供需两端协同发力，同步激活新房和二手房市场；逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。在“保交楼”方面，报告提到，各地要进一步加大“保交楼、稳民生”工作力度，管好用好国家专项借款，协调商业银行落实配套信贷支持，紧盯资金支付和工程建设进展，确保逾期房屋按计划节点如期交付。

1月29日，上海发布《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，其中提到支持刚性和改善性住房需求，满足房地产企业合理融资需求，保持土地平稳供应并优化结构，确保房地产市场平稳健康发展。

1月28日，广东住建厅在广东全省高质量发展大会上表示，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。

辽宁则于1月27日发布《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》，其中在推动消费复苏回暖的框架中，对于二手房和非住宅类商品房等都提出了支持性政策，鼓励二手房交易和新建商品房销售享受同等补贴支持政策。

春节前夕亦有省份早早启动对新一年房地产业的谋篇布局。1月16日，江苏省发布《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，文件单列“促进房地产市场平稳健康发展”一章，大力支持刚性和改善性购房需求。文件中明确，要认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。根据实际情况调整公积金贷款政策，完善征收拆迁安置补偿方式，优化商品房价格备案制度。此次江苏从个税、公积金、动迁安置、价格备案等角度落实了购房需求提振的支持。

1月3日，重庆市发布《重庆市稳经济政策包(第三版)》，共涉及11个方面、181条政策，其中房地产政策27条。政策提出，符合条件的新市民在购买首套房，可享受与本地居民同等的个人住房贷款政策；优先保障首套住房贷款，缴存职工家庭购买首套住房的，最低首付款比例不低于20%；职工家庭购买第二套住房的，最低首付款比例不低于30%，多子女家庭首付款比例不低于25%。

除了以上省级行政区，还有江苏苏州、云南昆明、河南济源、河南焦作等市也在春节前后出台了促进房地产消费的相关政策。

以苏州为例，1月31日，苏州市政府印发《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，共推出12个方面55条政策，其中多条政策涉及房地产。文件中提出，将大力支持刚性和改善性购房需求，开展苏州“云上房展”，线上线下联动促进住房消费；将加快建设一批高质量人才公寓，2023年新增青年人才公寓2万套；房屋建筑、市政、交通、水利等在建项目在2023年上半年应缴纳的各类工程质量保证金，自应缴之日起可缓缴一个季度。

此外，苏州还将加快推进房屋征收搬迁货币化安置，优化商品房价格备案制度，支持房地产业合理融资需求，加大建筑业金融支持力度，重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。

四季如春的昆明则希望通过吸引市域外购房者来刺激房地产回暖。1月20日，昆明发布《关于加快推动经济回稳向好的若干政策措施》，政策明确，线上线下同步开展“彩云购房节”宣传推广，支持房地产企业开展市域外营销，吸引省内外中高端购房群体加快回流。

今年下半年楼市有望趋好

“今年与往年相比，最大的特点是政策出台积极，往年的一月份并不是房地产政策出台的窗口期，而今年春节前后各地都在抓紧时间出政策，体现出各地对房地产问题的真抓实干。”上海中原地产市场分析师卢文曦对第一财经表示。

多位楼市专家表示，各地政策的密集出台将对今年的房地产市场产生一定积极效果。

IPG中国首席经济学家柏文喜对记者表示，今年楼市的政策面利好频出，且政策力度大、覆盖面越来越广，相对于去年而言，目前的行业氛围与政策环境已经大为改善，对于楼市回暖和行业信心修复十分利好。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，目前利好性政策总体充足，各地都在主动而积极地提振住房消费，加上疫情进入低点，这些都为楼市复苏创造了更好的条件。

严跃进表示，今年以来不少地方出台的促进住房消费政策富含创新性，以山东省为例，其紧贴中央和住建部的住房政策精神，提出了很多长短期结合的政策思路，比如明确要同步激活新房和二手房市场，把过去侧重依赖新房的做法做了调整，二手房市场的活跃，将有助于促进新房市场的健康发展。又比如山东提出逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方开展现房销售试点，这是未来房地产新发展模式的重要内容。此类提法不光值得山东本地的房企注意，也值得全国其他城市和房企关注。

但是，也有房企人士对记者表达了担忧。“利好政策出台无疑是鼓舞人心的，但是从政策出台到落地再到对市场产生效果，这需要一段时间，目前春节期间的交易量同比仍在下降，行业中仍然裁员不断，近期有部分房企债务继续爆雷，我们公司判断这些情况可能要到2023年年中才能得到一定程度缓解。”一位TOP50房企的营销企划负责人对记者表示。

卢文曦也认为，政策效果目前来看是有限的，冰冻三尺非一日之寒，在目前的市场环境下，单一政策肯定不行，需要打一套“政策组合拳”。

政策大环境向好的情况下，今年的楼市走势如何？卢文曦表示：“开弓没有回头箭，我相信楼市将缓慢回暖，V型反转没有可能，但是慢慢修复性上涨是会出现的，一旦经济好转，购房者的入市意愿便会提升。目前楼市的问题，政策工具只是一方面，更关键的是预期管理问题，关键在于对经济的预期，如果今年一季度和二季度经济数据明显上行，那么到了三季度我们必然会看到楼市的改善。”

柏文喜也持相似观点，他对记者表示，政策工具包虽然利好楼市的回暖，但显然不足以提振今年的住房市场，因为住房市场的特征让其具备了买涨不买落的特点，只有行业预期反转和楼市信心得以修复，行业才会实现真正的复苏。

严跃进则预判，今年上半年，楼市整体仍会出现微幅下跌，但随着市场刺激政策的见效，全年楼市走势将整体向好，市场将迎来新机遇。

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