近年来高喊“重回前三”口号的保利发展终于在2022年如愿以偿地取得第二名的宝座。不仅如此，根据今年一季度的销售业绩，保利发展已经跃升到第一名，超过了碧桂园、万科，成为房地产行业的“新老大”。

在行业下行的艰难时期，保利发展虽然在规模上逆势攀升，但是也呈现出盈利承压的特征。那么，保利发展规模为何能逆势狂飙？盈利承压的背后原因何在？  

新晋“规模王”

(资料图片)

保利发展2022年财报显示，实现销售签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%，实现销售签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%，销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企12.19、27.79个百分点，市场排名升至行业第二，市场占有率为3.4%，连续7年提升。

而2023年最新的销售数据也显示，保利发展目前已经成为继恒大、碧桂园之后新晋的“规模王”。

今年一季度，保利发展超过碧桂园抢占榜首位置，万科、碧桂园分列第二名和第三名。据中指研究院统计数据显示，一季度，保利发展、万科、碧桂园分别实现销售额1138亿元、993亿元和880亿元。同时，据克而瑞研究中心统计数据显示，前3个月，保利发展、万科、碧桂园分别实现操盘金额1059.1亿元、993.4亿元和836亿元。

之所以能在2022年房地产行业的低谷期实现销售额的逆势增长，与保利发展近年来追求规模、加大投资的战略相关。近年来，保利发展提出“重回前三”的目标，更是在2022年业绩会上提出“进三争一”，也可以看出保利发展“争一”的渴望和对规模的追求。

而保利发展敢于逆势加码、激进投资也来源于其央企的优势，包括低廉的资金成本和较低的负债率都成为保利发展扩张的底气。2022年财报数据显示，截至2022年末，保利发展净负债率63.6%，剔除应收账款后的资产负债率68.4%，现金短债比1.57，“三道红线”指标处于绿档，融资成本持续下降至3.92%。

利润承压

根据保利发展披露的2022年度报告，全年实现营业收入2811亿元，同比下降1.4%；归母净利润183.5亿元，同比下降33.0%。

财报显示，2022年保利发展总营收同比下降1.4%，主要是因为合并范围内房地产项目竣工交楼结转规模减少；归母净利润同比下降33.0%，主要是因为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平下降。

同时，保利发展2022年毛利率、净利率、归母净利润率分别为22.0%、9.6%、6.5%，同比分别下降4.8、3.4、3.1个百分点，净资产收益率也因利润率下行同比下降了4.7个百分点至9.3%。

横向比较来看，保利发展的利润指标仍然优于行业，但是，纵向比较来看，2022年是保利发展自2006年上市以来的首次营收和利润的双降时期。

究其原因，除了房地产行业大环境走弱外，还有保利发展在追求规模增长的目标下追高拿地，导致土地成本攀高、项目结转利润空间受到挤压。在“重回前三”的战略驱动下，近年来，保利发展在土地市场上较为激进，尤其是2019年、2020年大手笔拿地，在广州、上海、佛山等地拿下不少高价地块，这些地块也正在陆续进入结算期。

而今年保利发展的毛利率是否会回升，也取决于前期低利润项目结转周期以及今年会否有更多的高毛利项目进入结转。

国信证券点评称：“在行业整体下行的背景下，2022年保利发展收入保持基本平稳，业绩下滑主要受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，以及受投资收益下降、计提减值等影响；同时，其毛利率为22.0%， 同比下降4.79个百分点。此次公司业绩下探充分释放风险，随着后续优质项目的大量结转，预计业绩水平有望提升。”

转型之期

从保利发展近年来的扩张步伐来看，依然走的是规模争先、举债扩张的老路子，甚至不惜为了规模牺牲利润指标，但是，得益于保利发展通畅的融资渠道和低廉的融资成本，仍维持了安全的财务数据。

尽管如此，保利发展依然需要直面转型的困局，即在规模称王之后如何削减负债、提升利润并且增加非开发业务的收入比重，以平衡利润增长。

从转型路径来看，华润置地、龙湖、新城等头部房企也开始仿照港资房企走“地产开发 商业运营”的双轮驱动模式，增加非开发业务的比重，来达成低负债、高盈利的增长模式。

而从保利发展的多元化业务来看，其已经布局物业、商业、养老等多元赛道，但是，从目前来看尚未形成足够驱动业绩增长的第二曲线。

在保利发展发布的最新的白皮书中也指出，房企告别“三高”粗放式增长模式转向高质量发展模式迫在眉睫，高质量发展的房企要具备资产运营、资产运作等核心能力，从单纯“重开发”“重销售”向“重运营”“重体验”转变。

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