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稳楼市政策效应初显
2022-12-19 07:39:24 来源:金融时报 编辑:news2020

根据国家统计局最新发布的数据,2022年11月份,各线城市商品住宅销售价格环比下降,一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个,比上月减少7个;二手住宅销售价格环比下降城市有62个,个数与上月相同。


【资料图】

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,11月份,70城新房价格指数环比下跌0.2%,比上月收窄了0.2个百分点,也是下半年以来环比跌幅首次收窄。同时,新房价格环比下跌城市从58个下降到51个,下半年以来首次下降。

预期修复房价跌幅收窄

对于11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%,同比涨幅为-2.3%,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,和此前房价指数跌幅扩大的判断相比,此次跌幅收窄的信号值得关注。“这说明人民银行和银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》以及聚焦信贷支持、债券和放开股权的‘三箭’齐发,客观上市场已经对房企的预期有了积极修正。”他分析说。

分区域看,11月份,房价指数环比上涨的城市数量有所增多,从10月份的10个增加到16个。严跃进表示,过去一段时间里房价一度呈现“跌跌不休”的走势,而目前这一走势有所遏制和改变。“上涨城市数量增多,背后源于房企定价策略在调整,也有助于引导市场预期的变化。”他谈到,这也说明各类稳楼市政策是有效的。目前,房价企稳的动力不在于房屋销售数据的提振,而在于房企资金状况改善。

在李宇嘉看来,11月房价跌幅收窄的主要原因包括三个方面,一是保交楼提速,市场对期房的接受度好转;二是房企资金面开始缓解;三是需求端纾困力度加大,对改善性需求的释放和预期有提振效应,这对房价的稳定有效果。

“近期,政策开始全面发力,既有供给端的纾困,也有需求端的激励。”李宇嘉表示,从供给端来看,“三支箭”积极改善房企资金面,针对民企的融资也在全面纾困,保交楼全面提速。若资金面好转,市场对开发商层面的预期好转,开发商降价打折的预期就会缓减,房价指数下跌的状况就会好转。从需求端来看,包括降低按揭利率,热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准,调整和退出限购政策、鼓励开发商降价促销等,也会利好开发商内源融资,提高“造血”功能,利好价格稳定。

关注刚需和改善型需求

对于价格跌幅收窄以及热点城市的销量保持稳定,李宇嘉认为,刚需、改善型购房者会在一定的心理价位入市。由于广深沪二手房价跌幅较大,拖累了一线城市跌幅继续扩大,与新房的态势非常相似。但二手房价快速下跌后,探到了部分需求者的心理价位。即便是深圳跌幅较大,近期二手房交易量也升到2000套以上。

实际上,满足刚需、改善型需求正是稳楼市的关键。就在近日发布的《扩大内需战略规划纲要(2022—2035年)》(以下简称《纲要》)中,再度强调了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,并明确“支持居民合理自住需求,遏制投资投机性需求”。在政策引导下,楼市的健康发展依然不能偏离真实的刚需和改善型需求。

严跃进表示,房地产内需的保障要有更广的视角和更细的分类。例如,从市场化和保障类的角度,可区分为市场化领域和保障性租赁住房、共有产权住房等内容。从需求的阶段划分,包括了购房需求以及《纲要》提及的养老居住需求、家庭装修需求、智能家电需求等。

李宇嘉则详细拆解了目前楼市的潜在需求。他分析道,从七普数据看,目前加装电梯的楼栋占比只有20%,3亿新市民大多数没有拥有产权住房,而以广东珠三角为例,7800万人口中一半人租房,而且大部分租在居住体验感较差的城中村。因此,未来围绕居家、社区生活、设施升级换代、二次装修等需求的潜力还很大。

标签: 销售价格 商品住宅 环比下跌

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